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El BIE, una buena idea


30 de mayo, 2019

inmobiliario alquileres demanda


Por Francisco Ma. Pertierra Cánepa Profesor de UCEMA

 

Con el objetivo de reavivar el mercado inmobiliario, el Gobierno lanzó una nueva herramienta para la venta de unidades en “pozo” dentro de CABA, confiando en que pueda trasladarse al resto del país, si las provincias adhieren, convirtiéndola en un proyecto federal que impulse la actividad productiva y comercial. La iniciativa apunta a vincular la construcción con el sistema financiero, logrando que los bancos financien más operaciones por la mejor garantía del boleto digitalizado.

 

Se trata del Boleto Inmobiliario Electrónico (BIE), una plataforma digital para agilizar y transparentar la preparación de la documentación para la compraventa de propiedades. Esta plataforma, responsabilidad del Registro de la Propiedad Inmueble de la CABA, posibilitará que desarrolladores y compradores puedan registrar electrónicamente cada boleto, acelerando los tiempos, con menor intermediación y a menores costos.

 

El decreto 962/2018 reglamentado en diciembre de 2018 estableció que las partes deben tener firma digital o actuar por medio de un escribano público con propia firma digital, el que deberá presentar el boleto a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con su firma. También permitirá inscribir la cesión de los boletos de compraventa, siempre que llevan firma digital y se opere con la TAD.

 

El BIE permite que los individuos puedan comprar en pozo calificando para el acceso al crédito, cosa que antes era restrictiva para los inversores. Esto podría ser de fuerte impacto social porque les permite invertir en su futura y propia casa dinamizando también a las pymes de la construcción. En consecuencia, el BIE será susceptible de ser considerado por la banca para aumentar la oferta crediticia.

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Otro avance es que desestimula la acumulación de las cesiones de boletos, cosa que antes podía ocurrir en cualquier propiedad por tratarse de acuerdos privados entre partes.

 

Lo interesante es que la iniciativa puede actuar sobre oferta y demanda, y además favorecer a los desarrolladores. El BIE de compraventa digital ayudaría a promover la compra desde el pozo para los que no podían acceder a un crédito favoreciendo especialmente a familias de menores recursos.

 

Los requisitos que deben cumplir las partes son los siguientes.

 

  • Desarrollador y comprador deben tener firma digital dada por la AFIP o los proveedores de dispositivos criptográficos homologados.

 

  • Para tramitar un BIE el comprador tendrá que concretar el pago de, al menos, el 25% del valor de la futura unidad.

 

  • El desarrollador debe presentar toda la documentación municipal de aprobación con el detalle de planos firmados por profesionales competentes (arquitecto, ingeniero, agrimensor, etcétera). También debe contar con un seguro de caución que resguarde al comprador (hasta un determinado monto) ante cualquier incumplimiento en la obra. Hasta ahora, algunos desarrolladores salteaban esto haciéndole firmar a los compradores una exención, cosa que al ser obligatorio, no podrán. El problema es que este nuevo costo será trasladado y encarecerá las operaciones.

 

Lo que parece una barrera para su éxito es la obligación del comprador de contar con el 25% del valor total, ya que acota la demanda y concentra su aplicación en ciudades con mayor desarrollo limitando su alcance federal, que fue uno de los objetivos.

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A pesar de la expectativa favorable debemos dejar en claro que sólo con el correr del tiempo recién podremos medir la utilidad del BIE pues tenemos dudas sobre la receptividad por parte de los bancos y del cambio de su evaluación sobre los desarrollos en etapa de pozo, siempre sesgada por los riesgos del deudor y de la terminación del proyecto. Sabemos que es una debilidad cultural de los bancos preferir la seguridad de una garantía real (hipoteca) y esto será un problema ya que, lamentablemente, estos se cubrirán con una mayor tasa, lo que perjudicará a los potenciales tomadores. También son incógnitas si el desarrollador asume el costo del seguro de caución o lo traslada y los precios de escrituración de las operaciones.

 

Obviamente sabemos que estas iniciativas solamente funcionan en un marco de estabilidad, transformación consolidada y equilibrio macroeconómico, que es como se reactiva el mercado inmobiliario y donde se aprovechan las herramientas que hacen más eficiente, accesible, transparente y de menor costo las transacciones.

 

Si bien no de fondo, es un avance interesante que permite seguir aprovechando mejor el recurso más valioso que es nuestro tiempo al tramitar todo lo posible por la vía electrónica.

 

Por eso, el BIE, dentro de un conjunto de herramientas y medidas que definan una estrategia de política sectorial, ayudaría a potenciar la cadena de valor, donde deberían armonizar sinérgicamente el gobierno, los servicios, la industria de la construcción y la demanda habitacional.

 

Las opiniones expresadas son personales y no necesariamente representan la opinión de la UCEMA.

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