¿El precio de los departamentos siempre sube en el largo plazo?

28 de marzo, 2019

Por Silivio Guaita Economista y Martillero Público

 

El valor del metro cuadrado de la vivienda, principalmente en la Capital Federal, es uno de los indicadores de riqueza del sector privado más importantes del país. Actualmente, con la salida del cepo y la promoción del crédito hipotecario, interesa no solo a profesionales del sector sino también a bancos y otras entidades financieras involucradas. Por dicha razón, la evolución del precio del mismo es de importancia fundamental.

 

Los precios relativos de los departamentos, al igual que los precios de otros bienes reproducibles y no escasos, como por ejemplo una obra de arte original, también pueden ser explicados objetivamente a través de su costo de reproducción. Es decir, dejando de lado los precios de mercado, que son los observados y pueden ser influenciados por una cantidad ilimitada de variables (políticas públicas, deseos y emociones de los vendedores, catástrofes naturales, variaciones temporales en la demanda y oferta, etcétera), el precio de producción de un departamento puede determinarse por la suma de los costos que intervienen en su construcción: costo de la tierra, insumos, bienes de capital, gastos generales necesarios para su finalización y el costo de la mano de obra.

 

El costo de la construcción se define como el monto en el que incurre una empresa constructora para desarrollar su actividad principal, más una ganancia normal que la hace permanecer en el negocio de la edificación de viviendas particulares. Es decir que este costo incluye la valorización de la tierra, de los materiales utilizados, de la mano de obra y de los gastos generales.

 

Los materiales son los bienes que se utilizan como insumo directo para la construcción de viviendas. La mano de obra, corresponde al conjunto de remuneraciones del personal propio de una empresa constructora. Los gastos generales incluyen todos aquellos bienes y servicios, que no son específicamente materiales ni mano de obra, directamente incorporados a la ejecución de la obra, como por ejemplo, gasto en fletes, alquiler de maquinaria, etcétera. Finalmente, la ganancia normal es aquella que induce al empresario a permanecer en el negocio de la construcción y no a realizar por ejemplo una inversión financiera y/o en otro sector.

 

En esta determinación de precios de producción, el valor de la tierra es una variable fundamental que no puede ser ignorada, porque la misma sí es escasa y no puede ser reproducida. Es decir, una vez que un terreno es ocupado, no puede obtenerse de ninguna manera una parcela idéntica. Por lo tanto, aquellas variables políticas, de planeamiento urbano, entre otras, que afecten la escasez de la tierra y/o hasta qué grado puede explotarse (alturas máximas, por ejemplo), influirán decisivamente en el valor de la misma, en el costo de construcción final de un departamento y por lo tanto en los precios.

 

Si esta base teórica es válida debería observarse en el mercado inmobiliario un movimiento similar entre el costo de construcción de los inmuebles, o de su precio de producción y el valor del metro cuadrado en el largo plazo. En otras palabras, en un largo período, independientemente de fluctuaciones de corto plazo generadas por infinidad de variables, debería observarse una tendencia de los precios de los inmuebles, tanto nuevos como usados, hacia su precio de producción.

 

Es decir, lo que esto implica es que los precios de venta de los departamentos no pueden oscilar hacia cualquier precio subjetivo en el largo plazo, sino hacia aquellos precios objetivos que aseguren la reproducción del sistema. Ergo, los costos, ya sean insumos, mano de obra, servicios inmobiliarios, etcétera, pueden ser afrontados, así como puede quedar una ganancia para el emprendedor del proyecto. Y de esta forma puede reiniciarse el ciclo.

 

Finalmente, esa interpretación no impide que en el corto y mediano plazo los precios de mercado oscilen por encima y por debajo de los precios de reproducción. Ergo, es perfectamente posible observar una disminución del precio de los departamentos respecto a su costo de reposición. Por otro lado, si el costo de producción baja en el largo plazo, por ejemplo, con la introducción de una nueva técnica de construcción y/o nuevos materiales o ante una baja de salarios, es perfectamente posible también observar una baja en el precio de los departamentos tanto en su valor de producción como en su valor de mercado.

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