Informalidad urbana y títulos de propiedad



Por José Villanova UBA & Ignacio E. Carballo Universidad Autónoma de Madrid, UBA, UCA y CITRA-CONICET

 

Las villas y los asentamientos urbanos representan uno de los principales bastiones de política pública en la nueva gestión de la Ciudad de Buenos Aires liderada por Horacio Rodríguez Larreta. Sin duda, el ejemplo más difundido fue aquel de urbanizar la emblemática Villa 31.

 

Sin embargo, en la Ciudad coexisten aproximadamente 50 asentamientos en los cuales habitan 280.000 personas (casi 10% de su población). La informalidad en el suelo urbano es un fenómeno que afecta a un número cada vez mayor de habitantes en América Latina, donde las probabilidades de acceder a un título de propiedad son cada vez menores.

 

En esta línea, una iniciativa paralela ha sido aquella implementada en los barrios del sur de la Ciudad. Particularmente en Los Piletones, Las Palomas y 33 Viviendas, donde más de una centena de familias han sido beneficiarias de una batería de créditos sociales con el fin de acceder, por primera vez, a una vivienda propia.

 

En estos barrios, gracias a la coordinación del Banco Ciudad junto con la Corporación Buenos Aires Sur, se facilitaron créditos (de 80 o 120 cuotas de $300 a $700) a diversas familias para comprar su terreno y garantizarse así la tenencia de sus propiedades.

 

Relegados y al margen de toda dinámica urbana, estas facilidades crediticias son algo inédito para muchos ciudadanos en estos asentamientos. No es de extrañar la felicidad que muestran los vecinos que pudieron, gracias a esta iniciativa, acceder a un mercado financiero que sistemáticamente les cierra las puertas debido a su falta de garantías o empleos formales.

 

Tras estas medidas, se esperan diversos efectos positivos a materializarse en los respectivos barrios. Por ejemplo, en la calidad de las viviendas, puesto que la garantía de propiedad generaría más incentivos para la inversión en infraestructura y el mejoramiento de los hogares.

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No obstante, si bien la medida persigue fines nobles, ante una problemática creciente y en constante evolución vale la pena señalar algunas alertas que acompañan el renovado optimismo. Para desarrollarlas, analizaremos la política de titulación ejecutada en Lima, Perú, durante la década los ‘90.

 

La experiencia peruana

 

Por aquel entonces, el famoso economista Hernando de Soto propuso entregar títulos de propiedad en las periferias de Lima, donde el crecimiento de los asentamientos urbanos era cada vez mayor. Los datos nos cuentan que a mediados de la década del ‘50 la ciudad contaba con 1 M de habitantes y en el 2000 ya eran 7,4 M.

 

En el medio del caos demográfico y la evidente incapacidad de gestión del gobierno local, De Soto aseguraba que los títulos de propiedad permitirían disparar el desarrollo social y económico en los sectores más pobres, marginados del mercado de crédito y de las posibilidades de inversión que este conlleva. La lógica estaba detrás de la garantía propietaria y el acceso a financiamiento que la misma les otorgaría a los nuevos titulares.

 

Esta medida fue acompañada por una flexibilización del aparato burocrático, que permitió otorgar los títulos de manera más fluida. El promedio para obtener el documento oficial pasó de 7 años a 45 días. Dicha flexibilización permitió al gobierno otorgar cerca de 2 M de títulos de propiedad, lo que da cuenta del impresionante alcance de la medida. Sin embargo, el caso peruano nos deja algunas lecciones y reflexiones obligadas a contemplar.

 

A los pocos años de su implementación, la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) comenzó a notar que los trámites de titulación disminuían sin ninguna razón aparente. Los residentes se negaban a realizar las divisiones terrenales en los procesos sucesorios. En otras palabras, tras el fallecimiento de un familiar, las personas se negaban a realizar los trámites legales necesarios para el traslado de tenencia licuando así parcialmente su resultado.

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Otro fenómeno interesante que comenzó a notarse tras la titulación fue que, ante la imposibilidad económica de los hijos a instalarse en un nuevo terreno, los mismos empezaron a construir encima o detrás de las casas de sus padres de manera independiente. Esto generó que generaciones subsiguientes permanecieran en un terreno legal, pero haciendo divisiones de manera oral y sin recurrir al sistema normativo formal.

 

Otro efecto (anunciado de antemano por los estudiosos de la intervención) fue la creación de incentivos a permanecer en terrenos de manera informal a la espera de la llegada nuevas facilidades para acceder a los títulos de propiedad. En este sentido, era de esperarse un menor esfuerzo por parte de los residentes informales para escapar a dicha condición.

 

En definitiva, la intervención generó una serie de externalidades inesperadas. Los problemas que fueron el puntapié inicial para el surgimiento de la informalidad volvieron a presentarse una generación después. Podemos inferir que los problemas de fondo no fueron atacados de manera integral sino que las medidas pretendían emparchar la realidad de quienes no pueden acceder a un terreno por su condición de marginal.

 

Volviendo…

 

Tomando el caso peruano como evidencia fehaciente de los efectos de una medida de titulación en el ámbito informal, podemos observar desde otra perspectiva el escenario local y hacernos la siguiente pregunta. ¿Qué diferencias existen entre los asentamientos informales de Buenos Aires y los de Lima?

 

La respuesta es compleja, pero es evidente que no existe garantía de cambio permanente para la condición marginal de los residentes por el mero hecho de ser propietarios. Es necesario que los promotores de políticas públicas expandan su apoyo intergeneracional y multidimensionalmente, facilitando sus recursos para generar incentivos que allanen el camino a quienes viven permanentemente en condiciones de exclusión.



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