Mercado inmobiliario

Pesifican con el blue y los precios bajan.

El mercado inmobiliario argentino sigue sumergido en la lenta adaptación al cepo cambiario. Las obras nuevas, que parten desde el pozo, se venden en su mayoría en pesos, pero los edificios ya terminados y las propiedades usadas se venden todavía en dólares o pesificadas con el precio del dólar paralelo, es decir en la zona de los seis pesos. El Gobierno sigue empujando para que el sector se desdolarice, así como sucedió con el mercado automotor.

Se insiste con que a partir de noviembre todo el dinero que salga de los bancos para compra de propiedades deberá ser indefectiblemente en pesos. Y para que no queden dudas de que la pesificación va en serio y que no tendrá marcha atrás, el kirchnerismo impulsa nuevas medidas: hay proyectos de legisladores oficialistas, como multas de entre 50.000 y 250.000 pesos a los medios que publiquen avisos clasificados cuyo precio sea fijado en dólares y no en pesos.

Y, además de eso, el que esté en falta “será privado, durante 30 días, de todo tipo de pauta publicitaria oficial nacional, provincial o municipal”. ¿Qué ocurre con la actividad y los precios en este tiempo de transición? Los analistas esperan con ansiedad los números de julio, que se conocerán en los próximos días, pero por lo que se vio hasta junio todos los indicadores siguieron apuntando para abajo.

Los datos

El mercado actual tiene números rojos por todos lados: En la Capital Federal, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, antes de la crisis de las hipotecas en 2008 se firmaban en promedio 5.400 escrituras por mes, ese número se desplomó a 3.400 en 2009, repuntó hasta 4.700 en 2011 y ahora, con el cepo, estamos en 4.000 escrituras cada 30 días. O sea, el nivel de intercambio está 26% abajo del mejor momento, 15% abajo del año pasado y 18% arriba del pozo de 2009.

En territorio bonaerense, según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, antes de la crisis de las hipotecas se firmaban cerca de 12.000 escrituras por mes. Luego se cayó a 7.500 escrituras mensuales en 2009, después repuntó hasta 9.100 operaciones el año pasado y ahora, con el cepo cambiario, cae nuevamente hasta 8.600 escrituras por mes. Lo cual indica que la provincia está 28% abajo del mejor momento, 6% menos que el año pasado y 15% arriba del peor momento de la última crisis, en el primer semestre de 2009.

¿Qué pasa con los precios? Tomando los números totales operados en pesos del primer semestre, tanto en la Capital como en la provincia de Buenos Aires el monto promedio operado por escritura subió 15%: en la Ciudad pasó de 407.000 a 470.000 pesos y en la provincia subió de 213.000 a 246.000. A partir de esos valores, definir el monto transado en dólares es una cuenta más difícil de hacer. Considerado el dólar oficial, los precios, tanto de la Ciudad como de la provincia subieron 6,5%, pero si se considera el valor del dólar paralelo, es decir el número que se está tomando para pesificar, las cotizaciones cayeron 10%, tanto en la Capital como en territorio bonaerense.

O sea, en realidad, por más que el Gobierno empuje, el mercado por ahora no cambió: el vendedor quiere desprenderse por pensar que los valores van a ir para abajo, pero solo quiere dólares a cambio, mientras que el que tiene dólares en la mano se aprovecha de la coyuntura y realiza ofertas con fuertes descuentos que llegan al 30% por debajo del dinero pedido inicialmente. Frente a eso, el comprador se enfrenta con la disyuntiva de aceptar ese descuento, o tener que comprar los dólares en el mercado paralelo, en el cual el precio tiene una brecha consistente, en este momento del orden del 36%.

Ahora bien, debe advertirse que los números negativos no vienen únicamente de mediciones privadas. Según el mismísimo Indec, el indicador sintético de la actividad de la construcción bajó 0,8% al comparar seis meses de 2012 contra igual lapso de 2011. Además, insumos representativos de la construcción también bajaron en el primer semestre (contra enero-junio del año pasado) asfalto declinó 21%, pisos y revestimientos bajó 14%, pinturas se achicó 6%, cemento descendió 5% y hierro para hormigón perdió 1%. Sólo los ladrillos huecos estuvieron para arriba, casi 9%. Debe destacarse, además, que según el Indec, la superficie a construir registrada por permisos de edificación en 42 municipios crecía a un ritmo anual del 20% a principios de este año, en marzo avanzaba al 9%, en mayo al 4% y en junio estuvo levemente para abajo.

El crédito

De igual modo también está deprimido y desconcertado el pequeño brazo financiero que abastece mínimamente la compra de inmuebles en la zona metropolitana. Por la caída en la cantidad de operaciones se achica de manera consistente la cantidad de préstamos hipotecarios entregados. En julio se entregaron créditos con destino a compra de propiedades por 391 millones de pesos, 39% menos que los entregados en junio de este año y 60% por debajo de julio de 2011. Paradójicamente, el cepo influye incluso en los números de la AFIP.

La baja cantidad de operaciones con inmuebles se siente en las arcas fiscales. En julio de 2011 por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI), que grava las operaciones con una tasa del 1,5% del valor de la escritura, la AFIP recaudó 71 millones de pesos y en julio de este año apenas 59 millones, aunque considerando siete meses de este año contra siete meses de 2011 la recaudación todavía registra un alza del 7%. O sea, en números globales del sector no hemos caído a un nivel tan profundo como en la crisis de mediados de 2009, pero hay un elemento que preocupa: este bajón tiene una clara diferencia contra el pozo de hace tres años, ya que en 2009 se adivinaba una pronta recuperación, mientras que ahora se espera un descenso probablemente mayor.

Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, las perspectivas no se muestran muy alentadoras: “En la medida en que insistan en las medidas de restricción a la compra de dólares, no se va a ver una recuperación en las operaciones inmobiliarias. La pesificación del mercado no va a funcionar mientras el peso siga perdiendo su valor”.

Ahora bien, buscándole una arista positiva a este momento tan particular, debe decirse que la venta de materiales para la construcción registró en julio la segunda mejor situación del año. Sorpresivamente, el bloqueo a la compra de dólares está despertando actividades que los argentinos tenían postergadas. Muchos ahorraban dólares y dejaban sin arreglar baños o cocinas, pero ahora, como no pueden comprar billetes verdes y no tienen lugar donde poner los ahorros, terminan aceptando, obligados, hacer la reforma en sus casas.

De acuerdo con el índice Construya, que releva las ventas de los principales fabricantes de insumos para la construcción, en julio la venta de este tipo de productos creció 4,8% frente a junio y 5,3% en relación con el mismo mes de 2011. El buen momento es porque la gente que está atrapada y no puede comprar dólares, ahora decide hacer arreglos postergados. Y, en algunas empresas del sector empiezan a decir, con voz muy tibia por ahora, que los permisos de construcción también vuelven a dar señales de que ya pasó lo peor.

¿Qué ocurrirá después de que se realicen estas pequeñas reformas en las viviendas usadas? ¿Se concretará la posibilidad de que la gente tenga acceso a dar el gran salto para cambiar su unidad, vendiendo inmuebles de un ambiente para pasarse a dos, de dos a tres, y así sucesivamente? Los expertos son escépticos: piensan que la base del futuro movimiento está en el crédito, y con una moneda que se devalúa tanto como el peso, es complicado.

Es difícil conocer cuáles son los números reales de la Argentina, pero según cifras del BCRA, el stock total entregado por los bancos en préstamos hipotecarios suma un total de 30.764 millones de pesos, una cifra que representa menos del 2% del PIB, uno de los ratios más bajos del mundo. Y como los plazos fijos se concentran cada vez mas en colocaciones a 30 días no hay ninguna perspectiva de que eso mejore.

La respuesta oficial

Para contrarrestar esta ausencia, el Gobierno anunció la línea Pro.Cre.Ar, que ofrece fondos frescos por medio de la Anses para quienes construyan viviendas, fundamentalmente en terreno propio, pero este movimiento viene muy lento. Además, como otro efecto negativo y preocupante, la caída de la actividad en inmobiliarias debido a la imposición del cepo cambiario se está empezando a sentir en forma de despidos.

Para los empresarios inmobiliarios, la aparición de los primeros despidos y suspensiones es resultado directo del cepo cambiario. En el sector explican que es virtualmente imposible convencer a un propietario de deshacerse de un inmueble a cambio de pesos, una moneda que se deprecia más de 20% anual. Según la Cámara Inmobiliaria Argentina, la caída de actividad en el sector primero se sintió con suspensiones, luego con cierres de sucursales y, ahora, con las inmobiliarias más pequeñas teniendo que deshacerse de su personal y considerar la posibilidad de cerrar.

“No nos sorprende la caída del empleo en el sector, ya que el cierre de sucursales entre las inmobiliarias más grandes ya es algo común”, señaló Walenten. Además, por si todo esto fuera poco, como los argentinos últimamente ya no ahorran en pesos, ni en bonos, ni en acciones, ni tampoco pueden comprar dólares, y se han dedicado tanto a comprar propiedades, que sus precios subieron 35% en dólares contra los máximos de la convertibilidad de los ‘90, y se triplicaron respecto del pozo de la crisis en 2002, como todo el dinero está metido en ladrillos, el Fisco se decide por morder con recaudación impositiva nada menos que en el mercado inmobiliario.

(De la edición impresa)