Desde 2007, la Dirección de Estadísticas de la CABA publica trimestralmente un reporte de los precios del metro cuadrado en la Ciudad. Según la referencia oficial, el precio promedio del M2 medido en dólares (usa el precio de lista y no el precio final, que suele ser más bajo) ha subido levemente los últimos dos trimestres, llegando a US$3.068.
“Pese a la fuerte devaluación, el grueso de los oferentes de propiedades se resiste a reducir los dólares que aspiran a conseguir con la venta”, dice Federico Muñoz en su reporte del fin de semana. “En pesos constantes, lógicamente, la suba de 2018 ha sido espectacular: se registra un aumento del 50% en el tercer trimestre contra el promedio del 2017”, dice Muñoz.
“Para tener una perspectiva más clara del comportamiento inusual de estos valores recientes, nos valemos de una serie de precios de inmuebles de largo plazo, elaborada a base a dos fuentes adicionales: CDI Consult y UADE. Aquí se aprecia cómo las propiedades porteñas han mantenido precios más o menos estables en pesos constantes en el período 2004-2017, pero el dato oficial correspondiente al tercer trimestre, emerge como un valor claramente anómalo y a todas luces excesivo”, dice Muñoz.
La estabilidad de los valores solicitados en dólares y el consecuente aumento sustancial de los precios medidos en UVAs hace que las propiedades resulten menos asequibles para el grueso de los potenciales compradores, agrega. Una referencia es el ratio del salario promedio del sector privado contra el precio promedio del M2 publicado por el GCBA. ¿Qué dice ese ratio? Que en el tercer trimestre alcanzó su valor máximo en once años, es decir, “se necesitan más de tres sueldos para comprar un metro cuadrado, cuando históricamente solía bastar con entre 1,5 y 2 salarios”.
Según el GCBA, el 35,1% de los hogares porteños son inquilinos
Otro cambio reciente de condiciones que afectó al mercado inmobiliario fue el encarecimiento sustancial de los créditos hipotecarios, en un contexto de fuertes restricciones financieras. “Esto tuvo como correlato un enfriamiento sensible en la cantidad de préstamos otorgados”, dice Muñoz y agrega: “Como era de esperar, la reticencia de los propietarios a reducir sus pretensiones en dólares sumada a la menor disponibilidad de crédito y a la propia recesión de la economía derivaron en una retracción sensible de las operaciones concretadas en el mercado inmobiliario”. Por caso, en septiembre, la cantidad de escrituras cayó 41% respecto al mismo mes de 2017.
“El ritmo de venta de propiedades repuntará sólo cuando los propietarios reconozcan el nuevo contexto y entiendan que el valor en dólares de sus inmuebles ha caído”, sentencia Muñoz.
