¿Ley de Alquileres: protección para el inquilino o demagogia?

El proyecto para modificar la regulación de los contratos de alquiler de viviendas avanza a paso firme en su trámite legislativo, pero suma críticas en Cambiemos

 

Tras ser anunciado hace diez días por el Presidente, el proyecto para modificar la regulación de los contratos de alquiler de viviendas avanza a paso firme en su trámite legislativo y ya tiene dictamen de comisión. A diferencia de otras iniciativas enviadas por el Ejecutivo al Congreso, la Ley de Alquileres contaría con el aval de los diputados del kirchnerismo, el peronismo y la izquierda, que entienden que la ley amplía derechos y protege a los que alquilan. Referentes de agrupaciones de inquilinos también dieron el visto bueno.

 

Sin embargo, el proyecto despertó severos cuestionamientos internos hacia el interior de la fuerza oficialista, donde es visto como demagógico, advirtiendo que generará efectos contrarios a los buscados.

 

En Diputados, quien impulsa con más fuerza la iniciativa es Daniel Lipovetzky pero es resistida por muchos de sus compañeros de bloque. Entre ellos, Pablo Tonelli, que espera que luego de aprobado el Presupuesto haya un debate amplio en el bloque oficialista antes de avanzar con el proyecto.

 

También se escucharon varias críticas por parte de economistas que integraron el equipo económico, como Lucas Llach (ex vicepresidente del BCRA), Sebastián Galiani y Luciano Cohan (que ocuparon posiciones relevantes en Hacienda).

 

En rigor, no se trata de un proyecto nuevo sino de la modificación a uno que ya tiene media sanción del Senado, cuya autoría es de la rionegrina Silvina García Larraburu, antes cercana a Miguel A. Pichetto y hoy enrolada en el bloque de CFK. El nuevo texto impone a los contratos de alquiler un plazo mínimo de tres años (50% por encima del mínimo actual de 2), establece que el precio se debe indexar semestralmente a un coeficiente que refleje en partes iguales la inflación pasada y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), fija el equivalente a un mes como tope para exigir como depósito y también como pago por adelantado y deja en claro que las expensas extraordinarias y comisiones de inmobiliaria corren por cuenta del propietario. Además, relaja las garantías que debe aceptar el propietario, al sumar garantías bancarias y seguros de caución.

 

Las visiones

 

“Argentina, en el pasado, ha intervenido profusamente el mercado de alquileres. Los resultados han sido desastrosos. El déficit habitacional se resuelve con inversión y desarrollo del crédito hipotecario. Esa inversión tiene que ser mayormente privada. Para ello se necesita rentabilidad y previsibilidad. Esta era y debe continuar siendo la agenda de trabajo”, señaló el ex viceministro de Economía, Sebastián Galiani, uno de los economistas que se mostró crítico con el proyecto. Luciano Cohan, ex Subsecretario de Programación Macroeconómica, coincidió en el diagnóstico: “No entiendo ni sentido ni oportunidad de la Ley de alquileres cuyas consecuencias, incluso en el corto plazo, serán las opuestas a lo buscado”, apuntó.

 

El estiramiento del plazo de los contratos es uno de los puntos más cuestionados, por cuanto vuelve más ilíquida la inversión en una vivienda y afecta los incentivos para aumentar la oferta. Renegociar el contrato implica tiempo de negociación, estrés y dedicación; y en este sentido contar con contratos más largos ahorra costos de transacción para ambas partes. Sin embargo, imponer una duración mínima en un contexto de incertidumbre económica marcada introduce una rigidez peligrosa, que obstruye el funcionamiento de este mercado. “El proyecto garantiza que sea más caro alquilar porque hace 50% más ilíquida la inversión inmobiliaria para dar en alquiler”, explica Llach. Al imponer plazos mínimos, el alquiler se transforma para el inversor en algo así como un bono a tres años sin mercado secundario (y con un rendimiento menor en relación al capital invertido al de cualquier otra alternativa financiera). “La rigidez que se impone al contrato lo único que logrará es subir el costo de alquiler dado el mayor riesgo que se expone el dueño de la propiedad”, coincide Ramiro Castiñeira desde Econométrica.

 

Números e incentivos

 

Así como el interés que paga un bono pricea el riesgo de default del país o la firma emisora, el precio de los alquileres pricea en buena medida el riesgo de no pago del inquilino. La lentitud de los juicios de desalojo (que se suelen extender por períodos de entre 2-3 años) empuja entonces los precios hacia arriba y dispara medidas de cobertura del propietario que pueden parecer exageradas. Es común ver propietarios que prefieren mantener la vivienda desocupada durante varios meses, sin obtener renta por ella, antes que alquilarla a un inquilino que no le ofrece suficientes garantías. Se genera así una falla de mercado porque potenciales inquilinos de buena fe y con poder adquisitivo suficiente para afrontar el alquiler, no pueden acceder a la vivienda por no contar con las garantías exigidas y el propietario no logra señalizar correctamente cumplidores de incumplidores. Aunque pueda sonar paradójico, facilitar el enforcement de los contratos y simplificar los desalojos sería una medida que contribuiría a aumentar la oferta, facilitar el acceso y bajar el precio de los alquileres. Exigir que los productores acepten garantías más blandas es atacar el síntoma, antes que la causa por la que toman esa estrategia autodefensiva.

 

Cohan destaca que los alquileres están “baratos en términos reales”. En efecto, desde julio de 2012, el precio de los alquileres promedio en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 368%, por debajo de una inflación acumulada del 436% para el mismo período, según la Dirección de Estadísticas y Censos porteña. El mayor acceso al crédito hipotecario introdujo competencia al mercado de alquileres y contribuyó a limitar la suba de precios, al aportar para muchos de inquilinos una alternativa sustituta.

 

En este sentido, “lo que menos me gusta es la regla de indexación porque va a reflejar inflación pasada, y si la inflación llega a tender a la baja el inquilino va a pagar más”, explica Cohan. Sumar mecanismos de indexación complica las políticas desinflacionarias, al solidificar su componente inercial. “El Estado no tiene por qué obligar formas de indexación, sino obrar para que la moneda no tenga inflación”, coincidió Castiñeira. Como alternativa, Llach propuso que los alquileres se expresen en UVA, como un paso que permita ir llevando el mercado inmobiliario hacia instrumentos denominados en pesos.

 

Las miradas

 

Probablemente, el ala política del Gobierno haya intentado con esta iniciativa anotarse un triunfo legislativo en medio de la espinosa discusión por el Presupuesto. No es el primer proyecto de corte populista que, a contramano del discurso presidencial, impulsa Cambiemos para nutrir su agenda más progresista: la reparación histórica y la ley de regularización de dominio en villas de emergencia consensuada con los movimientos sociales son otros ejemplos en este sentido.

 

Sin embargo, el timing no parece el más oportuno, justo cuando el sector de la construcción atraviesa una situación económica con severas dificultades, afectado por el parate en la obra pública, la menor demanda de créditos hipotecarios y la caída de las ventas de propiedades, en un mercado con precios de viviendas dolarizados que aún buscan referencias tras la suba del tipo de cambio. El Indice Construya reportó en septiembre una caída interanual del 14,4% y los créditos hipotecarios. La rentabilidad de una vivienda en alquiler, con las tasas de interés actuales, quedó muy por debajo de la de los instrumentos financieros más simples: un plazo fijo por $1 millón en cualquiera de los principales bancos comerciales rinde no menos de unos $40.000 mensuales de intereses, mucho más de lo que puede cobrarse de alquiler por viviendas de valuación mucho mayor. Sumar, en ese contexto, rigideces que desincentiven la oferta de viviendas en alquiler y la construcción como opción inversora parece un camino errado, por más noble que sea el fin perseguido.

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