El debate detrás de la Ley de Alquileres

Los puristas de mercado anunciaron, como siempre, que la intervención puede ser perjudicial para la eficiencia del mercado. ¿Tienen razón?

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Por Pablo Mira Docente e investigador de la UBA

 

La próxima semana el Congreso debatirá algunas reformas a la vigente Ley de Alquileres. El proyecto de la nueva norma tiene cinco modificaciones sustanciales. La primera es la duración del contrato, cuyo mínimo se extendería a tres años para locación como vivienda. La segunda exhorta a los propietarios a aceptar como válidos diferentes tipos de garantías (reales, avales bancarios, garantías personales con certificado de ingresos, etcétera). La tercera permite la actualización del precio cada semestre según un promedio entre la evolución de los precios y los salarios. La cuarta es el registro ante la AFIP de todos los contratos de alquiler que se establezcan, a fin de formalizar el sector y destrabar las acciones legales en caso de ser necesarias. Finalmente, se establece que la comisión y los gastos de certificación de firma contratos sean pagados por los propietarios.

 

Como suele suceder ante el mínimo atisbo de regulación, los puristas de mercado salieron a anunciar que toda intervención en este mercado puede ser perjudicial para la eficiencia. Indudablemente, existen situaciones en las que las políticas fracasan en su objetivo primordial. Fijar un precio máximo del alquiler demasiado bajo tendría el efecto perverso de que nadie querría rentar su propiedad. Para asegurar la oferta, el Gobierno debería ahora obligar a los propietarios a rentar sus inmuebles no utilizados, pero esto podría desencadenar la venta de los mismos. La siguiente ronda de regulación sería la de evitar estas transacciones, extendiendo la intervención hasta límites difíciles de sostener.

 

La evidencia empírica más reciente indica que la intervención tiene consecuencias negativas en la oferta y la distribución del ingreso en el mediano plazo, pero estos efectos se verifican para políticas de fijación de alquileres máximos en Estados Unidos, es decir, para una sociedad desarrollada, y para una medida extrema. La propuesta local está lejos de ir en ese camino, y la regulación podría contribuir en algunos aspectos.

 

El análisis tradicional del mercado de alquileres parte de dos supuestos dudosos. El primero y más controvertido es que las partes tienen igual poder de negociación. Si bien hay de todo, una asimetría es particularmente relevante: un propietario que no alquila deja de ganar, pero una familia que no consigue alquilar no tiene donde vivir. Esto significará que el precio “de equilibrio” podría terminar siendo un poco más elevado que si los dos tuvieran lo mismo que perder. El segundo supuesto es que los contratantes son racionales. Pero en la práctica, las partes suelen actuar privilegiando el corto plazo, como cuando acuerdan fuera del ámbito legal para no pagar impuestos, creando un conflicto futuro cuando el contrato por alguna razón no se respeta y debe solicitarse la intervención legal del Estado. Otra manifestación de insuficiente información es la generalización de las estrategias crecientemente restrictivas para la aceptación de garantías. Basados en la mera imitación de otros contratos, los propietarios de la CABA reclaman casi con exclusividad garantías reales en la Capital, sin verificar si han surgido otro tipo de avales sustitutos. Este comportamiento ha derivado en mercados alternativos de compras de garantías, que terminan trasladando los costos de un potencial incumplimiento al inquilino, creando más en lugar de menos focos de conflicto comercial.

 

Los cambios a la Ley de Alquileres procuran ajustar algunas de estas asimetrías. Los tres años de contrato disminuyen los costos de mudanza y de depósito inicial de los inquilinos. Permitir oficialmente otras garantías también mejora el funcionamiento del mercado. La actualización por un mix de precios y salarios es mejor que el ajuste puro de precios, porque reduce la probabilidad de retrasos ante las aceleraciones inflacionarias, lo que reduce los costos de transacción por incumplimientos para ambas partes. Registrar las operaciones permite encuadrar las actividades comerciales en un marco jurídico legal y reducir la evasión, fuente de inequidades e ineficiencias. El único artículo de la ley que seguramente el mercado no respete sea el pago de la comisión a cargo del locador, pues en la práctica es muy fácil trasladar buena parte de este total al valor del alquiler.

 

Estos cambios en las normas de alquiler no son el resultado de la acción maquiavélica de grupos de presión insoportables, sino la consecuencia de que el mercado puede no estar funcionando todo lo bien que se espera. En estas circunstancias, la decisión debe ser si seguir con el status quo, o tratar de intervenir para mejorar las cosas.

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