Los 120.000 de la UVA

Entre abril de 2016 y marzo de 2018, más de 120.000 hogares sacaron un crédito hipotecario

REM de julio: el mercado ya espera 31,8% de inflación y caída del PIB

 

Por Federico González Rouco Economista de Jefatura de Gabinete de Nación

 

Hace dos años, en abril de 2016, el BCRA creó lo que hoy conocemos como UVA. Por todo lo que pasó en este tiempo, vale la pena hacer un repaso de este nuevo instrumento que alteró la forma en que los argentinos piensan en ser propietarios. Desde que se lanzó la UVA, se triplicó el stock de créditos hipotecarios para compra de vivienda y los bancos dieron más de 120 mil créditos. A pesar de todo este aumento, el stock total está apenas por encima del 1% del PIB, aunque este año podría duplicar este número.

 

Hoy nadie duda de que, aun con la desaceleración del segundo trimestre, marzo fue el mejor mes en décadas y el sector inmobiliario está traccionando la construcción y la inversión. En el primer semestre se dieron ocho veces más créditos que en el mismo período de 2015, por ejemplo. Lo que sí nos debemos es analizar lo que está detrás de la UVA, por qué es útil y qué beneficios y riesgos tiene. Para esto, la discusión pública debe enfocarse más en tres temas: las cuotas bajas, el ajuste del capital y cómo convive la UVA con la inflación.

 

La cuota es más baja porque, como no pierde valor por la inflación, el banco tiene menos riesgo y cobra menos intereses, dado que no tiene la necesidad de cubrirse por lo que vaya a pasar dentro de veinte años. Además, al ser más baja ya no es necesario tener ingresos mensuales de más de $130.000 para sacar un crédito de dos millones de pesos y pagar $33.000 por mes. Hoy, gracias a la UVA, en cualquier banco público y privado, se otorgan cientos de créditos por día con cuotas que arrancan en $7.500 por cada millón prestado, por lo que cerca de cinco millones de hogares de todo el país ahora pueden pensar en sacar un crédito.

 

 

Sobre el ajuste del capital, empecemos por el principio. En un crédito UVA uno no se endeuda en pesos, sino que se endeuda en UVA pero paga en pesos. Todos los meses paga la misma cantidad de UVA, aunque la cuota pagada incluye, a medida que pasan los meses, cada vez más capital y menos intereses. En pesos, el capital aumenta, igual que cualquier variable nominal, pero solo durante una parte del crédito. Esto se debe a que esa porción que se paga inicialmente de capital es pequeña, apenas superior al 0,1% de lo que falta cancelar. Con el paso de los meses, la proporción total del capital que se paga va aumentando, gracias a que el capital adeudado es cada vez menor (por lo que ya se pagó) y a que el sistema francés así lo dispone.

 

Mientras que el aumento mensual de la UVA (la inflación) sea mayor a la porción de capital que se paga, el capital aumentará en una proporción similar a la diferencia. En otras palabras, si en un mes cualquiera se paga el 0,1% del capital adeudado y la UVA aumenta 2%, el capital que aún falta aumenta cerca de 1,9%. Si, en cambio, la inflación mensual fuera menor que el porcentaje cancelado, la deuda caería, como sucede en la segunda mitad del crédito. En definitiva, el capital aumenta en pesos pero cae en términos reales, dado que crece menos que la inflación. Es decir, el aumento en pesos que se ve es solo nominal, y ya deberíamos tener clara la diferencia entre nominal y real.

 

El último punto que suele ser foco de discusión es si la UVA tiene sentido en un país con inflación alta como Argentina desde 2007. La inclusión de la UVA permitió que las cuotas iniciales sean sensiblemente menores, pero, además, permitió que se dinamizara el mercado. El hecho de que no se licúen con el tiempo es lo que impulsa a los bancos a tomar más riesgos. Para un banco no hay nada más seguro que cobrar tasas de interés del 20% anual y recuperar lo prestado en los primeros cinco años de un crédito a 20 años. La UVA permite, en primer lugar, que haya mercado y sólo por eso podría decirse que tiene sentido en una economía con inflación. Sin embargo, el otro motivo de su validez es que permite que la relación cuota ingreso se mantenga estable y que no haga falta destinar una porción excesiva de los ingresos al comienzo.

 

A diferencia de lo que se suele decir, la UVA no es riesgosa en Argentina. Si este tipo de créditos hubieran existido en 1995, por ejemplo, quien sacó un crédito con una cuota equivalente al 25% de sus ingresos hoy estaría pagando cerca del 20%, suponiendo que el ingreso varió según el promedio. En enero de 2003, el peor momento de los salarios, la cuota hubiera llegado al nivel más alto en términos del salario, del 36%, pero tres años después ya hubiera vuelto al 25%. El salario real de las personas con trabajo registrado es estable (o hasta creciente) en el mediano plazo, más allá de fricciones transitorias. En créditos de este tipo, el riesgo asociado a una pérdida del salario real es secundario frente al relacionado con la pérdida del empleo. La morosidad de estos créditos es baja, por lo que no hay un problema en este aspecto.

 

En Chile, donde la UVA funciona con el nombre de UF, la inflación al momento crear este sistema en 1967 era del 18%. En ese momento, el ajuste de la UF era trimestral pero en 1975 pasó a ser mensual y dos años después comenzó a ser diario. Entre 1975 y 1977 Chile acumuló un aumento de precios del 2.700%, cerca de 200% anual. En ese contexto, comenzaron un proceso que llevó años pero que les permitió reducir realmente las necesidades de vivienda. Hoy, con una inflación anual menor al 5%, la UF funciona por costumbre pero ya no es tan necesaria. Obviamente, la UF vino acompañada de una política habitacional integral, similar a lo que hoy es el Plan Nacional de Vivienda. Un proceso de años que ellos arrancaron a fines de los sesentas y nosotros recién comenzamos. Un sistema como la UVA o UF tiene sentido en economías con inflación solamente.

 

Entre 2016 y marzo de 2018, más de 120.000 hogares sacaron un crédito hipotecario. Este éxito fue posible gracias que finalmente comenzamos a utilizar los instrumentos que permitieron reducir el déficit habitacional en la región. La discusión hoy gira principalmente alrededor de los riesgos del sistema y cómo mejorarlos, aunque es claro que es la mejor opción. De acá en adelante, podemos seguir aprendiendo de nuestros vecinos y continuar aplicando las políticas que a ellos les sirvieron, siempre entendiendo que cada país tiene su propia idiosincrasia.

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