El Nuevo Código Urbanístico: especulación y debates para transformar la Ciudad

23 de junio, 2017

Por José Villanova, Martín Noel e Ignacio E. Carballo 

 

“La ciudad necesita transformarse”. Esta es la frase que se escucha y desciende desde lo alto del Palacio Municipal de la Ciudad de Buenos Aires ubicado en la calle Bolívar y Avenida 25 de Mayo. Puesto que la “transformación” parece ser una cuestión imperante para el Gobierno de Horacio Rodríguez Larreta, su gestión se encuentra impulsando hace meses la reforma del actual Código de Planeamiento Urbano (o Código Urbanístico), con el objeto de brindar un nuevo marco normativo a la gestión urbanística que responda a las necesidades actuales de la Ciudad.

 

El Código Urbanístico regula los aspectos relativos a las habilitaciones, la organización del tejido edilicio y la distribución de usos de suelo, entre otras tantas temáticas. En Capital, si bien el código data de 1997, desde mayo del 2003 que el mismo no es modificado de manera contundente. En aquel entonces, se implementó la Ley de Accesibilidad votada por la Legislatura (Ley 962) donde se modificaron 126 artículos del código, alterando desde anchos de circulaciones y medios de salida hasta la forma de calcular las medidas de los ascensores. Conjuntamente con la sanción de dicha ley, el gobierno de la Ciudad lanzaba una versión comentada del código de planeamiento urbano, es decir, una interpretación oficial sobre los aspectos confusos de la nueva ley.

 

Actualmente, acusando que hoy el código es muy complejo e inentendible para la mayoría de las personas, el Gobierno vigente expone su propuesta de una manera optimista y hasta progresista. Al observar los spots y campañas informativas, se aspira a una ciudad más equilibrada, integrada, saludable, diversa y autosuficiente. Dichos conceptos, armoniosos e integrales, invitan al ciudadano a tomar una postura oficial casi de manera automática.

 

Sin embargo, el anteproyecto del Nuevo Código Urbanístico (que modifica también el Código de Edificación) no se encontró libre de críticas y voces opositoras. Entre estas, agrupaciones como “Basta de Demoler” o el “Observatorio de Derecho de la ciudad” expusieron enérgicamente quejas en línea a la poca participación real que han tenido los sectores ciudadanos en el armado y discusión del proyecto. Estas críticas, a su vez, sostienen la idea de que las modificaciones están orientadas a garantizar el desarrollo del negocio de la construcción y del mercado inmobiliario.

 

Ahora bien, que la Ciudad necesita transformarse no es una novedad. Su mercado inmobiliario y de suelo, donde las prácticas especulativas son moneda corriente desde hace mucho tiempo, dan una certeza absoluta de esta necesidad. Allí, las decisiones de los agentes apostando al suelo, la vivienda o los proyectos inmobiliarios de largo plazo (como reserva de valor o como manera de aumentar el patrimonio personal), han generado un mercado excluyente para gran parte de los porteños.

 

De este modo, según informa el Consejo Económico y Social de la ciudad de Buenos Aires (CESBA), a la fecha el 30% de los habitantes de la Ciudad son inquilinos. A su vez, este guarismo se incrementó 8% en los últimos 10 años de Gobierno, sumando así 116.000 nuevos hogares de alquiler. El mercado de suelo, por su parte, se ha sobrevaluado sistemáticamente y el metro cuadrado pasó de costar US$1.830 en 1991 a US$ 3.012 en 2015.

 

Como resultado de ello, para acceder a un departamento de dos ambientes en Capital, un inquilino promedio debe destinar 36% de sus ingresos familiares mientras que en el resto del mundo dicha relación desciende a 18%. Para peor, la heterogeneidad hacia adentro de la ciudad denota las más diversas realidades. En la Comuna 9, por ejemplo, se necesitan 45 sueldos promedio para comprar un departamento mientras que en la Comuna 14, se requieren 114 sueldos promedio.

 

Probablemente el reclamo principal de los críticos a la modificación del Código Urbanístico se alinea en parte con los disparadores y causantes de estas consecuencias. En esta línea, podemos asentir que el reclamo es comprensible, ya que la problemática de la especulación es un tema imperante y la reforma como tal se propone alterar variables determinísticas en el valor del suelo y las viviendas. Esto es, busca establecer alturas máximas de construcción, eliminar el uso del F.O.T. y F.O.S. (Factor de Ocupación Total y del Suelo) que es el coeficiente matemático que determina los metros cuadrados máximos que podemos construir; promover la mixtura de usos; integrar los asentamientos y villas transformándolos en barrios, etcétera

 

En resumen, el nuevo código impactará indefectiblemente en los precios del suelo y las viviendas. Sin embargo, aunque el código de planeamiento vigente debe ser revisado y modificado, no se percibe en el horizonte inmediato una batería de incentivos que reduzcan las prácticas especulativas que han generado rispideces en el funcionamiento del mercado inmobiliario. Por el contrario, lo único certero por el momento es que la cantidad de usuarios deseosos por adquirir un techo va en aumento junto con el precio de los alquileres y los montos de compra.

 

Finalmente, optando por ser optimistas, celebramos que el Nuevo Código Urbanístico (a través de un proceso participativo real como pregona el Gobierno de la Ciudad) sirva para atraer y contemplar en sus debates el factor especulativo, tan relegado en las discusiones del pasado. Asimismo, y en base a un intercambio de opiniones genuino y holístico, que la nueva medida facilite el acceso a una vivienda digna, de manera más simple y fluida para todos los vecinos de la Ciudad, generando así una verdadera “transformación” para sus conciudadanos.

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