Tal como ocurre en la apertura de cada mes, los distintos centros de análisis del mercado inmobiliario salen a desplegar los informes con los últimos datos anotados. Y según se conoció ayer, marzo mostró cifras realmente importantes: según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, el mes pasado se firmaron 4.509 escrituras, 43,7% más que las realizadas en marzo del año pasado. Y todo ese paquete de operaciones totalizó negocios por $ 9.270 millones, 106% por encima de lo pactado doce meses atrás. De las 4.509 escrituras realizadas el mes pasado, 921 fueron concretadas con ayuda de un crédito hipotecario, o sea que gracias al financiamiento hipotecario que está desplegando el Gobierno se da apoyo al 20,4% de las operaciones concretadas. En marzo de 2016 esa relación era 401 hipotecas sobre 3.138 operaciones, o sea, se daba apoyo financiero al 12,8% de las adquisiciones.
Viendo este estado de coas cualquier observador se pondría a descorchar champaña: la mejora del sector es ciertamente contundente. Sin embargo, si se mira más fino, puede verse con total claridad, y con distintas fuentes, que el mercado inmobiliario argentino está sumergido en un cambio de tendencia: tocó precios máximos en febrero, en pleno proceso del blanqueo de capitales, y ya en marzo empezaron a verse cotizaciones en franco descenso.
Según las estadísticas presentadas ayer por el Colegio de Escribanos de la Ciudad, el precio de un inmueble porteño de tres ambientes, bien ubicado y en buen estado, acaba de sufrir una dura caída del 19%. Y según el estudio especializado Reporte Inmobiliario cuyos últimos valores se midieron en los primeros días de marzo, la caída desde la cubre de febrero ya era del 6%. De acuerdo al informe presentado por los escribanos (basado en los valores reconocidos en cada escritura, supuestamente algo inferiores a los reales para pagar menos impuestos), la cotización de la escritura promedio había llegado a los US$ 160.000 en febrero y se desbarrancó hasta US$ 130.000 en marzo, lo que significa una baja del 19%, con los precios de las propiedades porteñas casi regresando a los niveles que se habían anotado en diciembre. Por su parte, el sitio especializado Reporte Inmobiliario dio cifras de marzo 6% más bajas que las de febrero, con el valor del metro cuadrado de la CABA ubicado en US$ 2.151, por supuesto con un gran despliegue de cotizaciones hacia arriba o hacia abajo, según el barrio que se trate, pero casi todas las zonas están en franca declinación.
El escenario
Especialistas en el sector, como el economista de la Universidad T. Di Tella, Juan José Cruces, manifestaron que “los inmuebles argentinos están caros, y es un momento ideal para vender”. Afirmó que por el atraso cambiario, las tasas reales por el piso y la inversión especulativa, hoy los valores superan en 30% los promedios históricos. En ese sentido varios especialistas insisten que las cotizaciones ya se achicaron después del blanqueo y se achicarán todavía más cuando el tipo de cambio se sincere.
Gracias al blanqueo de capitales, en el primer trimestre se realizaron 109.490 escrituras, 57,4% más que en enero-marzo de 2016, por lo que en actividad fue el mejor enero-marzo desde 2012. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado de un inmueble en Ciudad de Buenos aires vale US$ 2.151. Lo más caro está en las zonas pegadas al río o al corredor de Avenida del Libertador. En Puerto Madero el metro cuadrado llega a US$ 5.016, en Barrio Norte a US$ 3.120 y en Palermo US$ 2.875. Mientras que las zonas más económicas están del lado sur de la Ciudad: en Liniers un metro cuadrado vale US$ 1.690, en Once US$ 1.680 y en Constitución apenas US$ 1.525.
Según Reporte Inmobiliario, si se comparan los precios actuales con el piso que había en tiempos de Néstor Kirchner en la Presidencia, los valores tuvieron un salto promedio del 142%. Desde aquel momento hasta ahora lo que más subió fue Saavedra 192%, Agronomía 176%, Villa Pueyrredón 174%, Paternal 169% y San Cristobal 169%. En tanto que las zonas que tuvieron menores incrementos fueron Liniers 125%, Belgrano R 121%, Constitución 121%, San Telmo 93% y Recoleta-Retiro 34%. Respecto de 2011, momento en el que se aplicó el cepo cambiario (una decisión K que afectó de plano a los inmuebles) los valores actuales están 35% arriba. Lo que más sube desde ese momento hasta ahora son los barrios de Villa Devoto 54%, Agronomía 51% y Villa del Parque 50%. Y los que menos crecieron fueron Palermo 19%, Recoleta-Retiro 18%, Constitución 14% y San Nicolás (centro) 12%. Tras la baja pos blanqueo, desde que se fue Cristina Kirchner y asumió Mauricio Macri, ahora los inmuebles aumentan 15%. Lo que más subió fue Saavedra 24%, San Cristóbal 23% y Villa Devoto 19%. En tanto que lo que estuvo más abajo fue San Nicolás (centro) que subió 5%, Parque Patricios que avanzó 4% y lo peor de todo fue Parque Avellaneda que bajó 3%. Y lo que más pone las barbas en remojo a los inversores es que desde la cumbre del blanqueo los precios bajan en promedio 6%.
Más números
El Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), que sigue la evolución de los avisos clasificados (los precios que se piden), informó que en pleno blanqueo los precios estaban en una cumbre. Desde que había llegado Macri a la Casa Rosada el metro cuadrado nuevo había subido 5,6%, hasta un valor promedio de US$ 2.724. Los barrios más caros se observaron en Recoleta US$ 3625 (la UADE no mide Puerto Madero) y Palermo US$ 3.456. En tanto que los más económicos fueron Flores US$ 2.246, Boedo US$ 2.174 y Balvanera US$ 2.129. Mucho más arriba que el crecimiento de los nuevos, la UADE indicó que desde que Macri es presidente el metro cuadrado usado subió 9,3%, hasta un promedio de US$ 2.354. Según el informe de la UADE, la distancia entre el precio de los nuevos y los usados se está acortando. Construir es cada vez más caro y eso está modificando los valores. A fines de la era K los inmuebles a estrenar eran 25% más caros que los usados. Hoy, en cambio, los inmuebles nuevos son sólo 16% más caros.
Del informe de la UADE también se desprende que según los precios hay barrios de moda, barrios sobrevaluados y sub valuados. Eso se observa por la distancia entre el precio de los departamentos nuevos versus los usados. En Barracas, por ejemplo, un departamento nuevo cuesta 27,2% más caro que un usado, en Villa Crespo 26,6% y en Recoleta 23,8%. En cambio, en Balvanera uno nuevo cuesta apenas 9,8% más que un usado, en Villa del Parque 6,2% más y en Boedo la diferencia se acorta al 3,9%. Al cierre de esta edición los escribanos de la provincia de Buenos Aires todavía no habían presentado su informe mensual.
Pero Reporte Inmobiliario tiene sus números todavía de la cumbre del blanqueo. El metro cuadrado promedio de un inmueble del Gran Buenos Aires valía US$ 2.060 (veremos qué pasa en unas semanas). Según las últimas cifras, lo más caro está en zona norte: el metro cuadrado en Olivos vale US$ 2.530 dólares y en Martínez US$ 2.505. Según RI, en los últimos seis años, es decir desde que se decretó el cepo cambiario, los inmuebles bonaerenses suben 34% en dólares. La zona sur es lo que más subió: Avellaneda mejoró 68% y Lanús 48%. Mientras que lo que subió menos fue Olivos 29%, Lomas de Zamora 26% y Vicente López 21%. En los últimos seis meses, ya con Macri consolidado, pero antes de que la influencia del blanqueo se sintiera, el precio promedio del inmueble del Gran Buenos Aires subió 6%.
