El desafío de hipotecar el futuro

Es muy complicado pensar que un país pueda desarrollarse sin confiar en el largo plazo y el futuro

 

Por Federico González Rouco Economista (UCA), investigador de Libertad y Progreso y autor de “Vivienda: El Relato”

 

Desde que asumió el Gobierno de Cambiemos, mucho se habló de las reformas estructurales que se debían llevar a cabo y de los costos que éstas tienen en el corto plazo. Sin embargo, existen algunos ámbitos en los que se ven cambios rápidos. El principal ejemplo, el crédito hipotecario, que viene reflejando que la situación negativa en la que nos encontrábamos era solo debido a las malas decisiones y no a la estructura. Es decir, con cambios pequeños se pueden ver impactos muy beneficiosos.

 

El inicio fue simple: copiar lo que hacen bien los países similares a Argentina. Con la creación por parte del BCRA de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) en abril del año pasado, se abrió una puerta para que muchas familias puedan acceder al crédito. Con la UVA, las cuotas iniciales pasan a ser más bajas, equivalentes al 50% de las cuotas que el mercado ofrecía hasta 2015 y similares a lo que se paga por un alquiler. Es decir, desde abril, es posible para los inquilinos acercarse un banco y cambiar su status a propietario, algo que antes no pasaba.

 

¿Cómo llegamos hasta eso? En 2004, el crédito hipotecario para vivienda equivalía al 1,2% del PIB, lo que era un nivel realmente bajo. Sin embargo, años de inflación alta, priorización del corto plazo por sobre el largo plazo y regulaciones nocivas para la inversión, generaron que los bancos fueran muy cuidadosos al momento de otorgar un crédito, con tasas de interés muy altas y cuotas prohibitivas. A 2015, los créditos para vivienda representaban solo el 0,38% del PIB, dos tercios menos que en 2004.

 

Por otro lado, el desmanejo de los créditos que se llevó a cabo durante los gobiernos del FpV también se refleja en la cantidad de compraventas hechas con hipotecas. Solo por citar un ejemplo: en la ciudad de Buenos Aires, el promedio anual pasó de 35.000 en la década de los ‘90 a 7.500 entre 2003 y 2015. El promedio del segundo mandato de Cristina Fernández de Kirchner es de solo 3.320.

 

En “Vivienda: El Relato”, libro publicado junto a la Fundación Libertad y Progreso, se detalla la evolución del crédito durante este período, mostrando que, siquiera con la inyección de los 100.000 créditos a nivel nacional por parte del Pro.Cre.Ar, se pudo revertir la tendencia bajista.

 

Lo positivo de tanto desmanejo es que la situación negativa respondía solo a una cuestión de errores no forzados. La mejor forma de entender esto es pensar a la compra-venta de vivienda como producto de un mercado de capitales que funciona eficientemente. El cepo cambiario vino a romper cualquier esperanza de atraer inversiones, de incentivar el ahorro y de generar empleo.

 

La creación de la UVA demostró que con solo replicar lo hecho en Chile, Bolivia y Uruguay, el mercado hipotecario podía repuntar rápidamente. Esta nueva modalidad de crédito cambia las cuotas haciéndolas variables, ajustando mes a mes, según lo haga la inflación. De esta manera, no hace faltaque los pagos mensuales sean extremadamente altos para cubrirse de la desvalorización. En Argentina, con nuestra historia inflacionaria, es un gran avance.

 

Desde el momento del lanzamiento, ya se han otorgado créditos UVA por más de $5.000 millones. Por otro lado, los créditos a plazos largos, como son los prendarios e hipotecarios, han crecido 11% por encima de la inflación desde julio. Además, en 2016, la cantidad de hipotecas en la ciudad de Buenos Aires creció 70% con respecto a 2015. Para este año se espera, mínimo, duplicar este número.

 

Es muy complicado pensar que un país pueda desarrollarse sin confiar en el largo plazo y el futuro. Una de las mejores maneras es a través del crédito hipotecario y la creación de dueños. Con la amplia oferta de créditos que hay actualmente, se incluyeron al mercado de hipotecas cerca de 3 millones de familias. Los cambios en Pro. Cre.Ar. permiten que cada peso invertido tenga cinco veces el efecto que se tenía anteriormente, debido a la mejora en el diseño. El desafío es generar empleo de calidad al mismo tiempo que se mejora la situación habitacional. Pero, también, es hacerlo de una manera que no deje afuera a la clase media. El desafío, entonces, es hipotecar el futuro.

Te puede interesar

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *