Finalmente, los astros comienzan a alinearse en Argentina para que el crédito hipotecario ocupe el lugar protagónico que ocupa en cualquier sistema bancario del mundo. El desarrollo de este producto no es de suma cero sino que todos ganan con su impulso. Los beneficios de ampliar el acceso y la mejora de la vivienda son bien conocidos, el impacto macroeconómico que tiene la construcción y su financiamiento son masivos, y el bienestar del consumidor se multiplica cuando puede tener un nivel de gasto en función de su ingreso permanente de largo plazo.
El BCRA tiene mucha responsabilidad en este florecimiento del crédito. Sus esfuerzos por permitir la indexación como un procedimiento legal y por imponer el UVA son una forma de estimular el uso de la moneda doméstica en un país que todavía no la prefiere y con justa causa. Hay que superar algunos escollos culturales. Quien se quema con leche cuando ve una vaca llora.
Las frecuentes crisis que vivimos en Argentina han generado situaciones de emergencia económica que muchas veces fueron resueltas de manera discrecional o arbitraria, generando una redistribución de ingresos entre deudores y acreedores. Así, ambos lados del mostrador han tomado - involuntariamente- apuestas fuertes sobre la estabilidad macroeconómica futura y sobre la forma de resolución de potenciales conflictos.
La profesión económica y los especialistas financieros en estos momentos están polemizando sobre la conveniencia de endeudarse en UVA en comparación con tomar financiamiento en Pesos. Sin entrar en los detalles técnicos del funcionamiento del crédito hipotecario quiero resaltar algunos conceptos que pueden clarificar algo de la discusión.
Primero que nada, esta discusión es buena noticia. Estamos tratando de elegir entre opciones vigentes para un horizonte de 15 a 30 años en Argentina, algo muy inusual y no esperado tan sólo unos meses atrás.
Segundo, que es una decisión muy importante, tanto por el monto que involucra como por el plazo en que nos van a afectar sus consecuencias. Pero que las tres variables principales a tener en cuenta para tomar la decisión no están bien identificadas.
En general, todos tenemos presente “la cuota”. Todos estamos tratando de pronosticar la inflación y comparándola con la tasa de interés fija para ver qué conviene.
Algunos tienen en cuenta su proyección laboral o empresaria dentro del período en cuestión. Difícil tener la bola de cristal, y menos que el vidrio no se empañe antes de dejarnos ver lo que nos depara el año 29, pero definitivamente la decisiónentraña estimar el crecimiento del salario o del ingreso de rentas, pero sobre todo contar con estabilidad en ese flujo de ingreso (desempleo e incertidumbres varias mediante).
Casi nadie tiene en cuenta que tomar un crédito hipotecario es una cara de la moneda. La otra cara es el precio del bien inmueble que uno compra y que sirve de garantía al acreedor. Los que están preocupados por la estabilidad macroeconómica a futuro y que quieren tomar en Pesos para “licuar” su pasivo no tienen en el radar que el revuelo macroeconómico seguramente impacte en el valor del inmueble que compra de manera difícil de pronosticar.
En relación a este último punto es muy interesante la iniciativa del gobierno de publicar los precios de los inmuebles en UVA (prefiero que no sea obligatorio, o que quién quiera publicar en dólares también no lo tenga prohibido). Si se impone el UVA como “moneda” para los inmuebles, las dos palancas de la película hipotecaria se mueven al unísono. Si la inflación no desacelera, la cuota no baja, pero también se sostiene el valor del inmueble porque la misma cantidad de UVA son más pesos. Deudor y acreedor están mejor “calzados” o “cubiertos”. Brindarle esa certidumbre al deudor y al acreedor sería un paso enorme para impulsar la actividad.
Para terminar, sería muy interesante que desde el BCRA se fomenten mecanismos de comparación de las diferentes ofertas de hipotecarios, no solamente de las cuotas, sino también de los cuadros de marcha de cada préstamo. Esa información permite conocer cuánto es el saldo de deuda a lo largo del tiempo a partir de simular distintos escenarios de inflación. Ojalá que la desaceleración inflacionaria continúe, y que se impongan los UVA para la fijación de precios de los inmuebles, de modo que deudor y acreedor estén calzados. Igualmente, mejor curarse en salud y brindar la mayor cantidad información posible en caso de que Murphy quiera hacernos valer su ley.
