por Luis Varela
Ayer se dieron a conocer los habituales informes mensuales que entregan los escribanos de la ciudad de Buenos Aires y de la provincia de Buenos Aires, que en conjunto reportan aproximadamente el 48% de la actividad inmobiliaria total que se desarrolla en todo el país y ambas fuentes muestran un momento con crecimiento ciertamente explosivo.
En números de diciembre y de todo el 2016 los escribanos de la Capital indicaron que en el último mes del año pasado se firmaron 6.202 escrituras, 23,6% más que las operaciones firmadas en noviembre y 41% más que los contratos celebrados en diciembre de 2015, último mes con Cristina Fernández de Kirchner en la Casa Rosada.
Con la furiosa actividad de diciembre, todo el año 2016 terminó en la ciudad de Buenos Aires con la firma de 44.972 operaciones, lo cual significa un promedio de 3.748 contratos por mes. Esto significa que en todo el 2016 se firmaron 44.972 escrituras, 20,3% más que las firmadas en 2015. Para encontrarse con un año mejor hay que remontarse a 2012, pero el mercado todavía está muy lejos, casi a mitad de camino de la cantidad de operaciones que se hacían en tiempos normales, unas 6.000 escrituras cada treinta días.
Y los escribanos de la provincia de Buenos Aires también muestran números con buena recuperación. En diciembre se firmaron 17.200 escrituras en territorio bonaerense, 70,3% más que las firmadas en noviembre del año pasado y 7% por encima de los contratos celebrados en diciembre de 2015. Pero, en la provincia el empuje de fin de año no llegó a compensar lo malo del arranque del año: en todo el 2016 se firmaron 103.628 operaciones, casi la misma cantidad que se había firmado en 2015. En promedio el año pasado la provincia de Buenos Aires tuvo la firma de 8.636 escrituras y en tiempos históricos normales se solían realizar unas 12.000 operaciones.
Tradicionalmente, diciembre es el mes del año en el que siempre se firman más escrituras. Las familias que a lo largo del año pudieron reunir el dinero suficiente como para ampliar su vivienda generalmente dan el gran paso en los últimos días del año... Y luego la actividad inmobiliaria cae estacionalmente en un barranco, con la mitad o menos de operaciones durante enero y febrero, para empezar a retomar actividad más vigorosa en marzo y en los meses siguientes.
Los motivos
Pero el mes de diciembre que acaba de pasar reunió tres grandes condiciones que favorecieron de manera indiscutible al mercado inmobiliario: estamos comparando un mes de diciembre de 2016 sin ningún tipo de cepo cambiario, situación que empezaba a desarmarse en diciembre de 2015.
En este último diciembre, además, apareció una gran cantidad de dinero (hasta ahora unos 70.000 millones de dólares) que se han exteriorizado frente a la AFIP y una pequeña parte de ese dinero empezó a buscar oportunidades, soluciones y canales de inversión a través de la compra de propiedades.
Y por si todo eso fuera poco, el tercer elemento que más empujó al sector fue probablemente la herramienta más desarrollista de todas: se multiplico notablemente el crédito hipotecario, con gran cantidad de operaciones logradas gracias a los métodos UVI y UVA que se aplicaron en el sistema financiero argentino.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre último, sobre 6.202 operaciones totales, nada menos que 1.032 contratos (el 17,1% de lo realizado) se concretó con crédito hipotecario. Para entender este número puede decirse que en diciembre de 2012 se habían entregado 563 créditos hipotecarios, en diciembre de 2013 hubo 524, en diciembre de 2014 apenas 393 y en diciembre de 2015 el último mes del Kirchnerismo se les dieron a las familias porteñas 412 préstamos hipotecarios.
En todo el 2016 en la ciudad de Buenos Aires se realizaron 6.096 préstamos hipotecarios, 47,3% más créditos de este tipo que en todo el 2015. Para encontrar un año mejor hay que remontarse a 2012.
Según reportaron los escribanos de la provincia de Buenos Aires, la actividad hipotecaria también creció en territorio bonaerense, pero no de manera tan contundente. En diciembre último, sobre 17.200 escrituras totales, sólo 1.776 operaciones (el 10,3%) se hicieron con préstamos hipotecarios.
Los precios
Por supuesto, la mayor cantidad de operaciones sigue permitiendo que los precios de los inmuebles sigan ganando camino, colocándose en muchas zonas en niveles sin ningún tipo de precedente. En la Ciudad de Buenos Aires, según los números de los Escribanos, una escritura promedio, de un departamento de tres ambientes en buen estado y con buena ubicación se firmó en diciembre por US$ 127.210, 5% más que la cifra anotada en noviembre y 29,2% por encima del valor realizado en diciembre del año pasado.
En la provincia de Buenos Aires, mientras tanto, una escritura similar, tres ambientes, en buen estado, y bien ubicado, se realizó por unos US$ 53.600, 7,5% por arriba del valor anotado en noviembre último y nada menos que 63% por encima de los valores que se habían anotado en diciembre de 2015. Las cifras de la ciudad de Buenos Aires ya están entre 10% y 15% por encima de los valores pico que se habían logrado en 1997, cuando empezaba a dejar de funcionar la convertibilidad. Pero las propiedades bonaerenses todavía están muy por debajo: los analistas que para equiparar valores históricos todavía tienen al menos 20% para subir, pero ese repunte esperado será dificultoso, ya que estamos con una estructura de país con poco crédito y, sobre todo, con zonas con mucha inseguridad y costos de transporte.
Justamente los delitos y los costos de naftas y peajes son los elementos que sigue distanciando a los precios de la Capital con los del Gran Buenos Aires. Hasta antes del cepo cambiario, aplicado por Cristina Kirchner-Axel Kicillof en 2011, una propiedad del conurbano valía 60% de la cotización que lograba una propiedad similar en la Ciudad de Buenos Aires. Pero la crisis de inseguridad y los costos de transporte hacen que en este momento, si un inmueble vale 100.000 dólares en CABA, se vende en apenas 40.000 en el GBA.
Conocido el gran desempleo que se creó en los últimos dos años en la industria de la construcción, el presidente Macri le ordenó a todo su gabinete que pongan prioridad absoluta en la motorización de la construcción de obras, con multiplicación de crédito hipotecario. Detrás de esa tarea se había embarcado Carlos Melconian en el año que le tocó dirigir el Banco de la Nación Argentina, del que se fue aplaudido por sus empleados y con lágrimas en los ojos. Su reemplazante, Javier González Fraga, entró en su reemplazo y al asumir dijo que el foco de su actuación en el banco será darle crédito hipotecario a los argentinos, con planes de pago a muchos años, décadas, para dejar de tener un país de inquilinos, para pasar a tener un país de propietarios.
Más allá de esa idea, en el sector indican que el freno en la inversión para construir inmuebles no obedece a la falta de capital, sino a la escasa renta que permiten los alquileres. La población empobrecida no tiene fondos como para asumir grandes costos y, lejos del 7% anual que se conseguía en otras épocas, ahora por alquiler se logran tasas del orden del 3% anual o incluso menos. Y los inversores prefirieron comprar un bono largo, que rinde 6 o 7% anual, cobrar la renta sin discutir con nadie, en vez de tener que afrontar un inquilino, gastos de infraestructura, ABL, expensas y más costos.
Impacto del blanqueo
El 31 de marzo próximo finaliza el blanqueo de capitales. Expertos en impuestos afirman que la exteriorización total rondará los US$ 150.000 millones y estiman que al menos 20% de esa cifra entrará a la Argentina para buscar oportunidades de inversión. Si después del blanqueo entran al país US$ 30.000 millones, un 20% de esa cifra (US$ 6.000 millones) puede ir a la compra de casas departamentos o campos, por lo que según los expertos el valor de los inmuebles todavía tienen recorrido alcista, con números cada vez más gruesos a medida que la propiedad se vaya alejando del Obelisco.
