por Federico González Rouco
En los últimos meses, junto con la caída de la inflación, apareció el resurgimiento del crédito hipotecario. Finalmente, las familias argentinas tienen posibilidades concretas y de largo plazo de acceder a la vivienda propia, con cuotas similares a las de un alquiler y con requerimientos de ingresos más bajos. Los créditos ajustables, conocidos como UVA, están siendo la vedette del mercado hipotecario y prometen una explosión aun mayor en 2017.
Ahora bien. ¿Qué cambió para que el crédito hipotecario vuelva a ser algo real y deje de ser cuestión de depender de la suerte de ser elegido por la lotería del Plan Pro.Cre. Ar.? A comienzos de año, se anunció una batería de medidas para potenciar el crédito hipotecario, pero que iban a tener impacto en el mediano plazo. Entiéndase que mediano plazo en Argentina son seis meses. Además, la caída de la inflación hace que se puedan alargar los horizontes de inversión.
Estas medidas que se tomaron fueron, concretamente, la creación de la UVI (hoy conocida como UVA) y el lanzamiento de las líneas de crédito hipotecario del Banco Nación. La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), funciona como un instrumento de valuación de activos que mantiene el valor real del mismo a lo largo del tiempo. Es decir, una UVA mantiene su valor en términos de metros cuadrados pero la cantidad de pesos a la que equivale va cambiando con el tiempo, según varíen los precios. De esta manera, se replica el modelo chileno de la UF (luego copiado por Bolivia) que arrancara hace más de cuatro décadas y que, una vez que la inflación se estabilizara en niveles bajos, serviría de plataforma para un sector hipotecario fuerte que permitió que se ampliara el número de propietarios. Por el otro lado, la línea de créditos lanzada por el Banco Nación, que ya otorgó más de 4.500 créditos, funciona como subsidio vía tasa ya que solo se paga un interés de 14% anual durante tres años.
Los créditos en UVA están empezando a despegar, acelerándose mes a mes, pero aun siguen en niveles bajos. La tendencia es buena, pero aun no llega a alcanzar a todos los que lo necesitan. Principalmente, esto se debe a que nuestra economía sigue saliendo del proceso inflacionario que ya lleva casi una década. Así, involucrarse en un crédito cuya cuota se ajusta por inflación suena riesgoso, aunque el aumento de los precios esté en fuerte caída, llegando a registrar en el segundo semestre la menor inflación promedio desde 2009. A la fecha, ya se han otorgado créditos por casi $1.500 millones, y sólo en seis meses.
Los créditos del Banco Nación, aunque una buena opción para los que pueden acceder, no son sostenibles en el largo plazo ni aparecen como una alternativa inclusiva. Los ingresos requeridos son muy altos, casi 50% más que los que exige un crédito UVA. Así, si bien amplía la cartera de opciones, son un subsidio a las familias de clase media alta.
En términos generales, el crédito hipotecario se acelera debido a que parte de niveles casi nulos, fruto de 10 años de inflación alta. En este contexto adverso, la baja de la inflación (que se traslada en una estabilización de la UVA) reduce la aversión a este tipo de operaciones. Por otro lado, aunque no es muy conocido todavía, la UVA tiene la opción de depósitos que ajusten por inflación durante un mínimo de 180 días.
Hace cuatro meses que el valor de la UVA crece cada vez menos. De subir 3,6% en julio pasó a incrementarse sólo 0,6% en noviembre. Esto es, la cuota se mantiene cada vez más estable en pesos. Copiado el modelo chileno, se espera que en 2017 se inyecten más de $30.000 millones por esta vía. Así, el crédito deja de ser una cuestión de suerte y, cada vez más, sus cuotas se asemejan a los valores de un alquiler promedio en los grandes centros urbanos. De esta manera, copiando el modelo chileno y con una fuerte caída de la inflación, el crédito hipotecario puede volver a ser una realidad y las familias vuelven a poder cumplir el sueño de la casa propia.
