Preocupación, es la palabra que mejor define el sentimiento de los principales actores del mercado inmobiliario tras la media sanción que dio el Senado al proyecto de ley de alquileres esta semana. Se teme que una norma que regule los precios haga retraer la oferta de inmuebles y con ello termine siendo peor el remedio que la enfermedad, porque habría menos disponibilidad y, siguiendo la lógica del mercado, los precios tenderían a subir.
“Si hay más inmuebles para alquiler bien, pero si se retrae la oferta, el proyecto no tiene sentido”, aseguró a la agencia Télam el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Juan Bennazar. En la misma línea se expresó José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario, para quien “los propietarios pueden llegar a retraer la oferta de sus inmuebles, debido a la extensión de los plazos del alquiler residencial, que de dos años pasan a ser de tres años”.
Desde el Colegio Inmobiliario de Buenos Aires (Cucicba), Mario Gómez, miembro del consejo directivo de la entidad, apuntó que la movida de la diputada Victoria Silvina García Larraburu (FPVRío Negro) “pone más restricciones y dificulta la libre contratación entre las partes”. Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima, fundador de la CIA y un verdadero peso pesado en este mercado, no anduvo con vueltas. “Hay otro objetivo detrás de esto, que es el de utilizar a los inquilinos para tener un proyecto político por detrás”, disparó.
En diálogo con la agencia Télam, Gervasio Muñoz, referente de la agrupación Inquilinos Agrupados, afirmó que en caso de aprobarse el proyecto en Diputados, “implicaría una mejora sustancial en la calidad de vida de 6,5 millones de inquilinos del país”.
Los lineamientos
De acuerdo al proyecto, los nuevos contratos de alquiler en el segmento residencial tendrán un plazo de tres años en lugar de los dos actuales, pone topes a las comisiones de honorarios que pueden cobrar las inmobiliarias, limita los ajustes del precio y establece un régimen anual para rediscutirlos. En ese sentido, establece que si hubiera una tasa de inflación superior al 10% anual ?la Argentina no tiene una tasa semejante desde 2006? , el precio del alquiler surgirá de un promedio entre la inflación y el salario.
La propuesta de ajuste de los alquileres y el plazo de los contratos son los que generan mayor oposición. Los alquileres “nunca se ajustan más allá de la inflación”, destaca Mario Gómez y agrega que “el error es pensar que hay una parte fuerte y una parte débil” en la operación. En este sentido, explicó que los dueños de las propiedades no son grandes corporaciones sino miembros de la clase media que luego de ahorrar e invertir en la compra de una vivienda quieren obtener un ingreso por el alquiler. “Los dueños quieren que el alquiler sea justo, así no pierden poder adquisitivo. La rentabilidad de un alquiler es baja, de 3% a 4% anual”, afirma Gómez.
Por su parte, José Rozados propuso un mecanismo de actualización de alquileres a través de las unidades de cuenta UVI y UVA, utilizados para los créditos hipotecarios. “Con los contratos de actualización escalonada, que se venían haciendo hasta ahora, el propietario quedaba desfasado. Si un alquiler se hubiera pactado en 2015 a dos años con 30% de inflación, y en el 2016, con una inflación del 40%, el propietario queda desfasado”, recordó el experto.
Fomentar la oferta
De cara al futuro, Rozados subraya que en una Argentina que tiene déficit habitacional y en un contexto inflacionario que dificulta el acceso al crédito hipotecario “hay que fomentar medidas para que se pueda alquilar y no se retraiga la oferta”.
El experimentado Armando Pepe aconsejó “derogar la prohibición de indexar en la Argentina, que se puedan ajustar los alquileres por UVI o por UVA”, que es la unidad de cuenta lanzada por el Banco Central para los créditos hipotecarios. Suena lógico, aunque ciertamente el proyecto privilegia los límites por sobre las alternativas más creativas de actualización necesarias en una economía inflacionaria.
El proyecto va a producir una retracción de la oferta de propiedades en todo el país, pronosticó Pepe y recordó que “siempre que se ha hablado de querer proteger al inquilino, el inquilino es el que ha salido perjudicado. Hay otro objetivo atrás de esto y es utilizar a los inquilinos para tener un proyecto político por detrás”, enfatizó.
