por Iván Weigandi
Desde que BCRA anunció su lanzamiento en abril, hasta el 6 de octubre, los créditos hipotecarios en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) han acumulado un monto de $550 millones, ganando importancia rápidamente en el mercado. Esta unidad de cuenta es utilizada para actualizar préstamos hipotecarios y plazos fijos por el Coeficiente de Estabilidad de Referencia (CER).
Los instrumentos de ahorro denominados en UVA aseguran que la inversión siempre va a superar a la inflación en un porcentaje dado (por ejemplo, si un depósito ofrece 1% en UVAs y la inflación es del 25%, el rendimiento nominal será del 26,25%). En otras palabras, asegura una tasa de interés real, positiva y conocida.
Esto da mayor seguridad a los ahorristas, incentivando el resguardo en instrumentos pagaderos en moneda nacional, algo deseable en un país con vulnerabilidad externa y alta dolarización. Este incentivo debería funcionar de igual manera para las instituciones de crédito, brindando certeza en que los pagos de las cuotas mantendrán su valor. Por ello mismo, estas deberían ser menos reacias a dar créditos a plazos más largos, como los hipotecarios (si es que la razón es esta).
Por otro lado, el sistema de amortización francés utilizado en créditos hipotecarios dispone capital e intereses para que las cuotas sean similares y las tasas nominalmente altas de los últimos años requieren ingresos altos para cumplir con las primeras cuotas. Si bien la suba del salario por arriba de la tasa licúa el peso de la cuota en el ingreso, los sectores de menores ingresos no pueden acceder a los créditos. Utilizando UVA, gran parte de este sector dejará de ser racionada de los créditos para la vivienda, ya que las cuotas son bajas al inicio y van subiendo en relación a los precios.
Por eso, el punto, más crucial para los que sueñan con la casa propia, es considerar los efectos de esta modalidad sobre la relación entre la cuota y el ingreso. Con las UVA, las cuotas mantienen su valor real. Pero ante caídas del salario real esto puede tener un efecto perverso. Si de por sí una caída del salario real significa que las familias pueden comprar menos con sus ingresos, también significa que el valor de la cuota (al mantener la paridad con los bienes pero no con los salarios) aumentará su participación en el ingreso.
Está claro que si el salario real crece, la cuota pierde peso real, beneficiando a los deudores. Pero si ocurre lo contrario, se afectaría la capacidad de pago de las familias, con el peligro de interrumpir los ingresos de los bancos. En caso que la suba de la cuota supere en 10% la del salario, el BCRA obligaría a los bancos a ofrecer plazos más largos (hasta 25%), lo que podría aumentar la suma final de intereses a pagar.
En un análisis histórico, utilizando los datos de la variación de precios y salarios del período entre 1943 y 1990, puede cuantificarse qué porcentaje del ingreso hubiese sido necesario para pagar la cuota de un crédito de este tipo, considerando que la primera cuota representa el 25% del ingreso. Según los datos, en períodos de caída del salario real, la cuota hubiese representado en promedio entre el 28% y el 30% del ingreso, suficiente para poder extender los plazos de pago. Pero si observamos los datos máximos, los pagos hubiesen representado el 39% del ingreso con picos de hasta el 54%.
En el gráfico puede observarse el porcentaje promedio y los máximos (en línea punteada) de la relación entre cuota e ingreso para distintas muestras de años.
Por último, desde una visión macroeconómica, pueden existir efectos nocivos sobre la desigualdad, en caso de la extensión de estos créditos a los sectores de menores ingresos. Es sabido que los acreedores netos suelen ser los sectores de mayores ingresos mientras los deudores netos los de menores ingresos. Las tasas reales positivas sostenidas pueden llevar a aumentos de la desigualdad, por lo que debe complementarse con otras políticas públicas dirigidas a reducirla. Además, en caso de darse la mencionada caída del salario real, el efecto sería contractivo sobre la actividad económica. Los sectores de mayor propensión a consumir (los de menores ingresos) serán los más afectados por la suba del peso de la cuota sobre el ingreso, deprimiendo su consumo, y por lo tanto el nivel de ventas.
Sin duda, lo beneficioso de las UVA dependerá de cómo se complemente con el resto de la política económica. En este sentido tenemos que aprender de otras experiencias, y no sólo de las exitosas como la chilena, sino también de la de Islandia, que se encuentra en un proceso para eliminar completamente este tipo de créditos. Por supuesto, quedan otros pasos indispensables para llevar el sueño de la casa propia a la realidad de los argentinos, como mejorar la relación entre el precio del metro cuadrado con el ingreso promedio, que se ubica en sus máximos históricos.
