“Entramos al segundo semestre del 2016 con un mercado de oficinas con baja vacancia y dos trimestres consecutivos de absorción neta positiva”, comienza sin medias tintas el último informe de la consultora Newmark Grubb Bacre, en referencia al mercado corporativo de oficinas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En este sentido, el documento resalta que “el porcentaje de vacancia para oficinas Clase A alcanzó 6,50% sobre el total del stock, representando uno de los porcentajes de vacancia más bajos de Latinoamérica”. Si bien hay diferencias en los distintos submercados, Newmark destaca que “el valor de renta promedio aumentó respecto del 2T16, alcanzando los US$ 25,26/m2/mes, registrándose un aumento del 2,35% en lo que va del año.”
El tema no es menor por cuanto los especialistas consideran que el nivel óptimo de vacancia (disponibilidad de m2) que determina un mercado de oficinas sano es entre 6 y 7%. Por debajo de eso, los propietarios tienen un excesivo poder de negociación en los nuevos contratos, basado en la escasez de unidades, mientras que con vacancias del 9/10% o superiores, los inquilinos terminan por deprimir el precio de alquiler, con impacto sobre la renta. Esto explica el actual desempeño del mercado corporativo de oficinas en la Capoital Federal.
Sin impacto
En una actividad que recupera dinamismo tras varios meses de letargo hasta el cambio expectiativas empresariales por el recambio presidencial, el análisis destaca las buenas expectativas del rubro. “El sector de oficinas AAA (premium) no parece reflejar el impacto de la baja en la actividad económica como consecuencia del poco stock incorporado en los últimos años, teniendo como resultado vacancia históricamente baja y valores sostenidos”
Al respecto, la consultora rescata el buen clima general de negocios, “cauto pero con optimismo de cara al desarrollo a futuro”, en particular por la iniciativa oficial ? acompañada por el Congreso Nacional? acerca del blanqueo de capitales y la llegada de inversiones extranjeras.
En esta misma lógica hay que entender la tendencia que se avizora para el futuro cercano. Si bien hay varios edificios de oficinas en construcción que van a sumar una importante oferta al mercado “para el próximo trimestre se esperan incorporaciones relevantes en el stock del mercado Clase A”, asegura el informe. Algunas de las obras más importantes son el edificio Madero Riverside en el submercado Puerto Madero (28.887 m2 totales), el propiedad de Chile y Paseo Colón (10.060 m2 rentables) y 16.540 m2 totales en el área sur de la ciudad.
Otros dos edificios entraron al mercado durante el segundo trimestre ? la Torre Consultatio o BBVA yla Torre Bellini- que ampliaron el stock en la Ciudad, aunque no la tasa de vacancia, ya que la mayor parte de los mismos ya estaba alquilado antes de su finalización. La Torre Consultatio está en el submercado Catalinas- Retiro (76.000 m2 totales), el de mayor porcentaje de absorción. Por su parte, la Torre Bellini está localizada en el submercado Microcentro y dispone de 12.000 m2 rentables de unidades Clase A.
Newmark Grubb destaca que “Buenos Aires tiene mucho camino por correr”. Es que en relación a la población total de la ciudad, el sector inmobiliario corporativo está relativamente desarrollado, en comparación a otros países de la región, “producto de años de ausencia del mercado de capitales” y “políticas que desalentaron la inversión de riesgo”.
En Buenos Aires el ratio de habitantes/m2de oficinas Clase AAA es de 7,34%, mientras que Méxio tiene 27,48%, San Pablo 34,98%, Río de Janeiro 29,66% y Santiago de Chile 16,97%.
