El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento crucial. Los negocios se achicaron a la mitad. Los que compraban para invertir han desaparecido, y los que tienen que comprar por necesidad, para vivir, no tienen los dólares que los vendedores requieren. La situación está completamente trabada por dos factores: por el cepo y porque los valores están retrocediendo desde niveles récord.
La evolución de los últimos años es muy conocida. Considerando valores en dólares, desde los precios promedio de los años '90, las cotizaciones se derrumbaron 60% en la crisis de 2002, después subieron durante ocho años consecutivos con un acumulado de 280%, hasta hacer cumbre a fines de 2010, y durante los últimos dos años y medio los valores estuvieron en baja, con un retroceso del 16% respecto de la última cumbre. A pesar de la reciente baja, la cotización promedio actual está 23% arriba del precio promedio de la convertibilidad.
Pare entender esta última cifra debe tenerse en cuenta que el dólar de hoy no tiene el mismo valor de compra que tenía hace quince años y, al mismo tiempo, debe considerarse la presión impositiva que sufren los ciudadanos, no sólo por los costos de mantenimiento de una propiedad, sino también por el impuesto a la herencia. Frente a esta situación, los inversores desaparecieron, o por lo menos están muy confundidos y temenque el precio de las propiedades siga retrocediendo. En consecuencia, la cantidad de operaciones realizadas se sigue desplomando: se están firmando 36% menos escrituras que hace un año y 55% menos que antes de la crisis de 2008.
Intentando destrabar este bloqueo, en el único anuncio conjunto realizado dentro del kirchnerismo por el equipo económico, el quinteto integrado por Lorenzino, Moreno, Kicillof, Marcó del Pont y Echegaray sacó de la galera un blanqueo completamente injusto para los miles de contribuyentes que cumplieron. Y junto con ese blanqueo se inventó un bono, el Certificado de Inversión (Cedin), para que los blanqueadores saquen sus dólares de donde sea, con la intención de que compren inmuebles y reactiven la paralizada industria de la construcción.
El Cedin llega porque la situación actual del mercado es dramática.
Según los escribanos porteños, la cantidad de escrituras firmadas por mes en la ciudad de Buenos Aires en los primeros cuatro meses de cada año bajó de 5.100 escrituras por mes antes de la crisis de 2008, a 3.600 en enero-abril del año pasado y a apenas 2.300 en los primeros cuatro meses de este año. Tomando los valores operados en dólares oficiales, el precio promedio de un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado pasó de unos 78.000 dólares durante los años de la convertibilidad, a 30.000 dólares en lo peor de la crisis 2001-2002, para luego volar hasta un tope de 115.000 dólares a fines de 2010 y retroceder a 96.000 dólares en las últimas transacciones.
Y en la provincia de Buenos Aires, según los escribanos, el derrotero es bastante parecido. La cantidad de escrituras firmadas por mes, en el promedio de los primeros cinco meses de cada año, era de 11.200 entes de la crisis de 2008, 8.300 en enero- mayo del año pasado y apenas 6.500 en el promedio de los primeros cinco meses de este año. Y, replicando el mismo ejemplo, de un departamento de tres ambientes, bien ubicado y en buen estado en la provincia, la cotización alcanzó un máximo de 65.000 dólares a fines de 2010 y se ubica hoy en torno a los 48.000 dólares (siempre considerando el tipo de cambio oficial).
Es importante resaltar que con la traba del cepo cambiario y la brecha entre el dólar oficial y el paralelo, últimamente han aparecido las rebajas: los vendedores se desprenden de sus propiedades únicamente si obtienen dólares billete: de ese modo, quien los tiene, consigue descuentos que llegan a superar el 30% en caso de que el vendedor se vea obligado a vender de apuro.
Cuestión de precios
Por supuesto, todos estos valores se dan con una gran amplitud y con grandes diferencias entre inmuebles nuevos y los usados, y según los pagos sean al contado o con financiaciones desde el pozo en pesos o contraentrega en departamentos terminados. Por cierto, según barrio y ubicación, el metro cuadrado construido varía notablemente. En inmuebles nuevos se observan precios que van desde picos de 3.500 dólares en Puerto Madero hasta unos 1.800 dólares en barrios más económicos. Y en inmuebles usados, hay zonas muy elegidas en las que se pagan 3.300 dólares el metro y barrios en los que los valores no superan los 1.600 dólares.
En este escenario, el momento es totalmente crucial porque este lunes se inicia el blanqueo y la emisión de los bonos Cedin. Quienes tengan dólares, tendrán que depositarlos en un banco, la entidad los encajará en el Banco Central, que entregará Cedin a cambio. El blanqueador irá con los Cedin y los ofertará a un vendedor de propiedad nueva o usada, quien irá con los certificados al banco, para que le sean entregados los dólares blanqueados. La gran incógnita de todo este movimiento es que nadie sabe a ciencia cierta cuál va a ser la reacción del mercado. En el Poder Ejecutivo esperan que se presenten al blanqueo unos 4.000 millones de dólares (el secretario Moreno habló de 6.000 millones), pero muchos operadores señalan que si se blanquean 2.000 millones será un éxito.
Muchos dudan de que los Cedin puedan tener un mercado secundario. Pero el Gobierno los habilita para un sinfín de compras, por lo que habrá que seguir el tema muy atentamente. La situación es ciertamente preocupante y hay muchos que están encendiendo velas para que esto funcione. Es tan reducido el nivel de operaciones que en los últimos días ya hubo empresas (constructoras que venden desde el pozo) que salieron a ofrecer descuentos de hasta el 20% a quien compre una de sus propiedades si pagan con Cedin.
Euclides Bugliotti, uno de los desarrolladores inmobiliarios más fuertes de Córdoba, lanzó una suerte de “promoción Cedin”, que le otorgará a esos papeles un valor extra de 20%. Esto quiere decir que para aquellos que inviertan en los emprendimientos de Bugliotti, en lugar de equivaler a un dólar, el Cedin cotizará en 1,20 dólar. La empresa desarrolladora de Bugliotti, Dinosaurio, tiene lanzados al mercado 300 departamentos y 200 lotes, y los compradores no aparecen. Y, en igual sentido, la inmobiliaria capitalina Bullrich publicó avisos de venta de cocheras nuevas aceptando Cedin. Esto sucede cuando todavía nadie sabeni el valor cierto del dólar paralelo (bajó de 10,45 a 8 pesos desde que se anunció el blanqueo) ni mucho menos el precio que tendrán los Cedin. Y, es obvio, tampoco nadie conoce si estos valores terminarán cubriendo o no los costos de la construcción, y ofreciendo una rentabilidad sustentable a las empresas. O sea, se están sembrando algo que puede ser muy provechoso o transformarse en vientos complicados.
La Argentina sufrió estos procesos varias veces: se iniciaron obras a todo vapor y después, como las cuentas eran insostenibles, cientos de esqueletos desnudos quedaron en muchas ciudades, con compradores que vieron cómo se les esfumaba el esfuerzo. Debe reconocerse sin embargo que en los días previos hubo un dato alentador: aparecieron más avisos con venta de inmuebles usados en dólares, cuando en los últimos meses se veían muy poco, y con valores en pesos. Desde el lunes, por supuesto, todos esperarán ver la primera operación con Cedin.
Ese va a ser el dato testigo (aunque conocidos los “ardides” que realiza el secretario Guillermo Moreno, ¿será cierta la primera operación?).
Recuadro: ¿Qué dicen los especialistas?
El reconocido operador Roberto Tizado estimó que “los Cedin van a ayudar a reactivar el mercado, y les veo una vida medianamente larga. Los precios de las propiedades han dejado de crecer desde fines del 2010, por que hubo un cambio de expectativas. Habían llegado a un valor en dólares muy alto debido al retraso de dólar con relación al peso. El público empezó a percibir ese retraso y eso retrajo la decisión de compra. Con la ampliación de la brecha y el aumento del dólar blue, los precios ya han bajado en dólares, y esa baja ayudara, juntamente con los Cedin, para que el mercado comience una reactivación que se irá consolidando con el paso del tiempo”.
Por su parte, el agente inmobiliario Jorge Toselli (muy castigado por el Gobierno por describir el estado depresivo del mercado) indicó que “los Cedin serán un paliativo para el sector, aunque tenemos que dividirlo por tipo de inmuebles y por inversión: Ejemplo: Para los departamentos usados creo que se podrán utilizar siempre y cuándo el Central los convalide como dólares billete físicos, caso contrario no servirán. También habrá que tener muy en cuenta el pago, es decir el tiempo que se tarde en abonar el Cedín al comprador, toda vez que firmó la escritura de su inmueble.
Algunos dicen que será en el momento, esto habrá que verlo en la marcha. Lo que hay que tener en cuenta es el impacto que tendrán los Cedin con los departamentos que son comprados desde el pozo. ¿El Cedín se abonará contra el boleto de compra venta, aún cuándo el edificio no se haya comenzado a construir? Este y otros interrogantes que irán surgiendo sobre la marcha dirán si realmente sirven o no. De todos modos, creo que el Cedín dará un empuje al mercado inmobiliario y a la industria de la construcción, pero leve, considerando que venimos sin vender desde que se instauró el cepo cambiario”.
?¿Ayudarán los Cedin a frenar el descenso de los precios de los inmuebles?
Toselli: Los valores de los inmuebles no se moverán, y si lo hacen será en 5% a 10% para abajo ya que no hay demanda y hay casos en que los dueños necesitan vender sí o sí. En este caso particular, bajando algo y con el Cedin, quizás se puedan cerrar las operaciones de compraventa. Esto seguirá en la misma forma, hasta que se logre la reactivación total, recreando confianza y haciendo que la industria de la construcción se mueva. Pero si no hay certidumbre y moneda verdadera es casi imposible que esto suceda.
